Mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver – T4 2024

Le marché de Vancouver a fait preuve de résilience en 2024 avec un volume d'investissement en hausse de 18 % sur un an

Vancouver a enregistré un volume de transactions de 10 milliards de dollars en 2024, ce qui représente une augmentation de 18 % par rapport à l’année précédente. Cette augmentation, qui reflète les tendances observées partout au Canada, est principalement attribuable à une frénésie de transactions conclues au deuxième trimestre, les investisseurs se dépêchant de conclure des transactions avant l’augmentation de l’impôt sur les gains en capital annoncée le 25 juin. Le troisième trimestre suivant a vu une baisse du volume d’investissement, les transactions ayant été avancées au deuxième trimestre, l’activité se stabilisant à la fin de l’année. Malgré cette volatilité et les défis persistants liés aux conditions de financement défavorables et à l’écart persistant entre les cours acheteur et vendeur, le volume d’investissement global de Vancouver en 2024 a dépassé les niveaux de 2023. De plus, Vancouver a conservé son attrait, obtenant la deuxième place derrière Toronto dans le classement du Groupe Altus Enquête sur les tendances d’investissement dans l’immobilier commercial canadien (ITS) – T4 2024 comme un marché privilégié par les investisseurs.

Figure 1 – Transactions immobilières – Tous secteurs par année

L’incertitude économique a affaibli la confiance des investisseurs dans le secteur industriel de Vancouver, entraînant une baisse du volume des transactions de 1,9 milliard de dollars, soit une baisse de 28 % par rapport à l’année précédente. Cette baisse a coïncidé avec un changement important du marché, l’offre nouvelle ayant dépassé la demande pour la première fois depuis quelques années, malgré le marché industriel historiquement contraint de Vancouver. Selon le dernier rapport d’Altus Group Mise à jour du marché industriel canadien (4e trimestre 2024)Le taux de disponibilité industrielle de Vancouver a augmenté de 220 points de base sur un an pour atteindre 5,5 %, soit le taux de disponibilité le plus élevé observé depuis 2015. Vancouver, tout comme Toronto, est restée un pôle de construction industrielle majeur, avec des achèvements au quatrième trimestre atteignant près de 1,5 million de pieds carrés, dont 74 % de l'espace disponible à la location. De plus, trois millions de pieds carrés d'espace industriel sont restés en construction, dont la moitié a été prélouée. Bien que le quatrième trimestre ait enregistré sa première absorption positive de l'année, on s'attend à ce que l'assouplissement des conditions économiques et les tensions commerciales persistantes entre les États-Unis et le Canada fassent à nouveau basculer l'absorption en territoire négatif au cours des périodes futures.

Français Le secteur foncier a enregistré près de 4,7 milliards de dollars de volume de transactions en dollars, soit une augmentation de 35 % d'une année sur l'autre. Plus précisément, le secteur foncier ICI a enregistré 2,4 milliards de dollars de volume de transactions en dollars, soit une augmentation de 58 % d'une année sur l'autre. Alors que le secteur foncier résidentiel a enregistré 2,3 milliards de dollars de volume de transactions en dollars, soit une augmentation de 17 % d'une année sur l'autre. Bien que les volumes d'investissement aient affiché une croissance d'une année sur l'autre, le rythme des ventes de terrains a ralenti par rapport aux moyennes historiques. Cette modération a été largement attribuée à une confluence de facteurs économiques qui ont créé des défis pour les promoteurs. Principalement, les taux d'intérêt élevés ont considérablement augmenté les coûts d'emprunt, associés aux coûts de construction élevés, aux pénuries de main-d'œuvre qualifiée et aux frais de développement en plein essor, ce qui a donné lieu à une approche plus prudente des acquisitions de terrains.

Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 1,1 milliard de dollars, ce qui représente une augmentation de 43 % par rapport à l'année précédente. Cette augmentation de l'activité d'investissement est principalement attribuable à une forte croissance démographique et à des conditions de marché serrées. Bien que l'offre locative ait connu une augmentation modérée, celle-ci est en grande partie attribuable à un inventaire record de copropriétés et à une baisse concomitante des ventes de copropriétés. En réponse à cette dynamique du marché, les promoteurs ont commencé à réorienter stratégiquement leur attention vers les propriétés locatives spécialement conçues, reconnaissant les solides fondamentaux sous-jacents à long terme de ce segment. De plus, la stabilisation des volumes d'investissement observée au cours des quatre derniers trimestres indique une période d'équilibre relatif du marché, caractérisée par une absence de fluctuations importantes. Cette période de stabilité suggère la confiance des investisseurs dans la viabilité à long terme du secteur multifamilial, malgré d'autres variations du marché.

Le marché des bureaux de Vancouver a continué de présenter une image complexe. Le secteur des bureaux a enregistré un volume de 1,3 milliard de dollars, soit une augmentation de 123 % par rapport à l’année précédente, la baisse des taux d’intérêt ayant renouvelé la confiance des investisseurs et stimulé les ventes, principalement pour les espaces de bureaux de catégorie A. Selon Altus Group Mise à jour du marché des bureaux au Canada – T4 2024Le taux de disponibilité des bureaux à Vancouver s’est stabilisé à un taux élevé de 13,2 %, inchangé par rapport au trimestre précédent et le taux le plus élevé enregistré en deux décennies. Cependant, une forte tendance à la « fuite vers la qualité » était évidente, les immeubles de classe A ayant connu six trimestres consécutifs d’absorption positive et une disponibilité en baisse constante. Cela suggère qu’il deviendra de plus en plus difficile d’obtenir des espaces de bureaux de qualité, d’autant plus que le pipeline de développement pour ces immeubles se rétrécit. Sur le plan de la construction, l’activité a été limitée au quatrième trimestre, avec un seul achèvement de bureaux entièrement loué, le Marine Landing – Building A, un immeuble industriel et de bureaux à usage mixte totalisant 58 640 pieds carrés d’espace de bureaux. De plus, 2,1 millions de pieds carrés d’espace de bureaux étaient en construction au quatrième trimestre, avec 28 % de l’espace disponible à la location.

Le secteur de la vente au détail de Vancouver a été en retrait, avec un volume de transactions de 996 millions de dollars, soit une augmentation de 3 % par rapport à l’année précédente. Alors que les investisseurs recherchaient des opportunités pour des espaces de vente au détail, cette demande a été tempérée par des limitations persistantes découlant d’un inventaire en baisse, de retards dans le pipeline de construction et d’incertitude monétaire. Selon le dernier rapport d’Altus Group Enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada – T4 2024, Le premier type de propriété classé à Vancouver était les galeries commerciales axées sur l’alimentation, car les investisseurs recherchaient la stabilité et des opportunités à faible risque. Cette préférence reflétait l’intérêt durable des consommateurs pour les biens et services essentiels, ce qui faisait de ces propriétés une classe d’actifs fiable. Au-delà de l’activité transactionnelle, le marché a connu d’importants efforts de réaménagement et d’intensification, signalant un engagement à long terme pour améliorer le paysage commercial de la ville. Plusieurs projets clés, dont The Shops at North Harbour, Oakridge Park, CF Richmond Centre et The Amazing Brentwood, sont en cours ou devraient être achevés ultérieurement. Ces projets visent à moderniser les expériences de vente au détail, à diversifier les offres et à répondre aux besoins évolutifs de la population croissante de Vancouver, renforçant ainsi le potentiel à long terme du secteur.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs YTD (T4 2023 vs. T4 2024)

Transactions notables du quatrième trimestre 2024

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Vancouver au quatrième trimestre 2024 :

1891 et 1974, 164e rue, Surrey – Terrain ICI

Au quatrième trimestre de 2024, Costco Wholesale Canada Ltd. a acquis ce site de 32,5 acres dans le sud de Surrey pour 90,2 millions de dollars, ce qui donne un prix par acre de 2,7 millions de dollars. Cette transaction suggère un nouvel emplacement potentiel de Costco, marquant le deuxième magasin du détaillant dans la ville de Surrey. Une demande de développement a été soumise par WSP Canada Inc. en 2022, proposant un rezonage de la zone résidentielle d'un acre (RA) à la zone de développement commercial (CD) et une subdivision de deux lots en quatre lots. Le plan de développement comprend un magasin commercial de grand format et une station-service associée, avec un lot devant être un lot de protection riveraine appartenant à la ville et un lot devant rester un lot restant zoné RA avec un potentiel de développement futur.

1630, boulevard Parkway et 3251, boulevard Plateau, Coquitlam (Westwood Plateau Golf Country Club) – ICI Land

En octobre, JK World Group (JKWG) a acquis le Westwood Plateau Golf and Country Club de 266 acres à Coquitlam pour 17,6 millions de dollars. Le club de golf a depuis été rebaptisé The GreenTee Country Club Westwood Plateau et comprend un parcours de golf de 18 trous, un parcours de golf de 9 trous et un club-house de 35 000 pieds carrés. JK World Group est une société de portefeuille qui exploite un luxueux club social sportif dans le Grand Vancouver. Son portefeuille de golf comprend le GreenTee Country Club Langley (anciennement Pagoda Ridge, acquis en novembre 2021), le Greentee Country Club Tobiano (anciennement Tobiano Golf Course, acquis en février 2025) et plusieurs boutiques de golf dans le Lower Mainland et à Toronto.

2226 West 8th Avenue et 2415 et 2421 Yew Street, Vancouver - Terrain résidentiel

À la mi-décembre, le promoteur immobilier Townline a acquis ce site de développement de 0,5 acre dans le cadre du plan Broadway pour 25,5 millions de dollars, ce qui représente un prix par pied carré de superficie de site de 1 121 $. La propriété a été améliorée avec un immeuble d'appartements de trois étages et deux maisons unifamiliales. Une demande de rezonage a été soumise pour changer le zonage de RM-4 à CD-1. La proposition de développement comprend un immeuble locatif résidentiel de 23 étages avec un podium de quatre étages tout en préservant deux maisons patrimoniales. La proposition comprend 224 unités locatives, avec 20 % de la surface au sol réservée aux unités locatives en dessous du marché.

2799 Yew Street, Vancouver – Appartement

Seasons Retirement Communities a acquis la partie sud du 2799 Yew Street, aujourd’hui Seasons Arbutus, une résidence pour retraités de 147 chambres dans le quartier Kitsilano de Vancouver, pour 70 millions de dollars. Située à un pâté de maisons du parc Connaught et du centre communautaire de Kitsilano, elle offre un accès aux sentiers de nature, au vélo, au golf et au tennis. Seasons Arbutus dispose d’une terrasse sur le toit avec vue sur l’océan, d’un putting green, du Carling Pub, d’un centre de remise en forme et d’un salon et spa. À partir de 4 915 $, les résidents peuvent choisir entre des studios et des appartements de deux chambres, avec des services de santé et de bien-être flexibles adaptés aux besoins individuels. La communauté propose également des repas préparés par des chefs et divers programmes de remise en forme pour favoriser le vieillissement actif.

Park Vista, 2060 Comox Street, Vancouver – Appartement

En décembre, Rosalie Holdings Ltd. a acquis Park Vista, une tour de location en béton de 12 étages et 41 unités située au 2060 Comox Street dans le West End de Vancouver pour 18,5 millions de dollars (451 220 $ par unité). Construite en 1965 sur un terrain de 8 646 pieds carrés, la propriété comprend 18 unités de type bachelor, 19 unités d'une chambre et 4 penthouses. Les commodités comprennent trois ensembles laveuse/sécheuse loués, 20 places de stationnement sécurisées, 5 places de stationnement en surface (trois louées à EVO), un espace de rangement pour vélos électriques et une borne de recharge pour véhicules électriques. De nombreuses suites ont été rénovées avec des cuisines et des salles de bains modernes, et les penthouses disposent de deux balcons avec vue à 180 degrés. Les améliorations récentes comprennent la peinture extérieure, les réparations du béton (2024), un nouveau toit (cinq dernières années), une nouvelle tuyauterie (2003), un nouveau réservoir d'eau chaude (2013) et un système d'interphone/sécurité mis à jour. L'immeuble génère environ 674 000 $ de bénéfice net d'exploitation, ce qui reflète un taux de capitalisation de 3,2 %.

Figure 3 – Tendances de l'OCR sur 4 classes d'actifs de référence

Conclusion

Malgré une année marquée par une activité d’investissement fluctuante, alimentée par les incertitudes économiques, le marché immobilier de Vancouver a fait preuve de résilience en 2024. Alors que le secteur industriel a dû faire face à des défis liés à l’augmentation des taux de disponibilité, d’autres secteurs comme les bureaux, les immeubles multifamiliaux et les terrains ont connu une croissance significative. Dans l’ensemble, Vancouver a conservé sa position de destination d’investissement de premier ordre, avec des changements stratégiques vers des locations spécialement conçues et une concentration sur le commerce de détail essentiel démontrant une adaptabilité à l’évolution des demandes du marché. La « fuite vers la qualité » persistante dans le secteur des bureaux a encore mis en évidence la nature nuancée du paysage immobilier commercial de la ville, indiquant des opportunités sélectives continues dans un contexte d’ajustements plus larges du marché.

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