CRE cette semaine - Quels sont les impacts sur le marché américain ?
31 mars 2025 - Actualités de l'immobilier commercial aux États-Unis, indicateurs macroéconomiques et analyse de marché.
Semaine du 31 mars 2025
Bienvenue dans la dernière édition de CRE This Week, organisée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a soigneusement sélectionné des indicateurs de marché, des articles, des recherches originales et des données clés du secteur, pertinents et remarquables, essentiels pour le secteur de l'immobilier commercial américain. Nous comprenons que votre temps est précieux ; c'est pourquoi nous sommes ravis de vous proposer des études qui vous permettront de rester informé et de gagner du temps chaque lundi matin.
Pour plus d'indicateurs économiques clés qui comptent pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par type d'actif majeur.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice des prix de l'immobilier Case-Shiller
S&P Dow Jones Indices a publié le 25 mars les indices S&P CoreLogic Case-Shiller des prix de l'immobilier pour janvier. L'indice national américain des prix de l'immobilier S&P CoreLogic Case-Shiller a enregistré une hausse annuelle de 4,1 % en janvier 2025, en légère hausse par rapport aux 4,0 % de décembre. L'indice composite des 10 villes a progressé de 5,3 % sur un an, contre 5,2 % le mois précédent, tandis que l'indice composite des 20 villes a progressé de 4,7 %, contre 4,5 %. Parmi les grandes villes, New York est en tête avec une hausse annuelle de 7,7 %, suivie de Chicago (7,5 %) et de Boston (6,6 %), tandis que Tampa a enregistré la performance la plus faible avec une baisse de 1,5 %. Sur une base mensuelle, après ajustement saisonnier, l'indice national a augmenté de 0,6 %, tandis que les indices composites des 10 et 20 villes ont progressé de 0,5 %.
Les prix de l'immobilier ont augmenté mensuellement sur tous les principaux indices, et se situent désormais à plus de 50 % au-dessus des niveaux d'avant la pandémie. Les villes d'entrée sur le marché mondial comme New York, Chicago et Boston ont enregistré les gains annuels les plus importants, mais la croissance a également été forte dans des métropoles à croissance plus lente comme Détroit et Cleveland. Ces marchés ont connu une construction limitée de logements individuels et collectifs, et comme la hausse des prix de l'immobilier pousse davantage de ménages à louer, une forte croissance des loyers pourrait se profiler à l'horizon dans de nombreux marchés du Midwest.
Le Bureau of Economic Analysis a publié le 28 mars l'indice des prix des dépenses de consommation personnelle (PCE) pour février. Cet indice a montré une hausse des prix de 0,3 % sur un mois, ou de 0,4 % hors alimentation et énergie. Sur une base annuelle, l'indice global a progressé de 2,5 %, tandis que le PCE de base, indicateur privilégié de l'inflation par la Réserve fédérale (Fed) qui exclut les prix volatils de l'alimentation et de l'énergie, a progressé de 2,8 %.
Le dernier rapport sur les revenus et dépenses des particuliers renforce les inquiétudes concernant une inflation persistante et suggère qu'il est peu probable que la Fed accélère ses baisses de taux, notamment avec le retour de l'incertitude tarifaire. Les dépenses de consommation progressent désormais à un rythme plus faible que prévu et, en février, les dépenses en services ont enregistré leur plus faible croissance mensuelle depuis août 2023. Les dépenses dans la restauration et l'hébergement ont également chuté de 15 % sur un mois, un signal inquiétant pour les fondamentaux du commerce de détail et de l'hôtellerie.
Indice de confiance des consommateurs de l'Université du Michigan
L'Université du Michigan a publié le 28 mars son indice final de confiance des consommateurs pour mars 2025. Il a chuté de 12 % sur un mois, pour s'établir à 57,0. Sur un an, l'indice est en baisse de 28,2 %. L'indice des attentes futures est en baisse de 17,8 % sur un mois et de 32,0 % sur un an.
Malgré l'abandon d'une baisse des taux d'intérêt et les ajustements négatifs globaux des perspectives médianes du FOMC pour 2025 et 2026 en termes de ralentissement de la croissance réelle, de hausse de l'inflation et de légère hausse du chômage, les marchés boursiers américains ont réagi positivement aux publications de la Fed et à la conférence de presse de son président, Jerome Powell, tandis que le rendement des titres du Trésor américain a légèrement baissé. Lors de la conférence de presse, le président Powell a reconnu que l'incertitude et les risques de récession ont augmenté, bien que l'économie reste solide, minimisant certaines des récentes données faibles et la dégradation du sentiment, et réitérant l'accent mis par la Fed sur les données concrètes. Bien que la position attentiste de la Fed sur les taux n'ait pas changé, l'incertitude élevée et le risque accru de récession ont légèrement relevé les attentes du marché en matière de baisse des taux pour 2025 à 75 pb, la première commençant en juin.
Nouvelles
Actualités à connaître
Malgré une demande en plein essor, les développeurs de centres de données rencontrent des difficultés croissantes pour obtenir des financements de démarrage. Les capitaux nécessaires aux premières étapes, comme l'acquisition foncière et la sécurisation de l'énergie et des infrastructures nécessaires, ont considérablement augmenté, ce qui complique l'accès au financement spéculatif. Cette situation a conduit à une réorientation des stratégies d'investissement vers des sociétés d'exploitation de centres de données de plus grande taille, soutenues par des institutions. Parmi les principaux obstacles figurent des délais de raccordement au réseau électrique plus longs et moins prévisibles, des coûts d'infrastructure initiaux en hausse et des exigences strictes des services publics et des pouvoirs publics.
Park Avenue reste l'un des marchés immobiliers commerciaux les plus recherchés malgré les perturbations du secteur des bureaux à l'échelle nationale, avec des taux de vacance nettement inférieurs à ceux de Manhattan. La demande soutenue est portée par le prestige du boulevard, sa proximité avec les autres quartiers et l'amélioration de l'accès aux transports en commun grâce au prolongement de la Long Island Rail Road jusqu'à Grand Central Terminal. Des investissements majeurs, notamment le nouveau siège social de JPMorgan Chase, d'un montant de 3 milliards de dollars, et le projet de faire du 175 Park Avenue de RXR le plus haut immeuble commercial de l'hémisphère occidental d'ici 2032, témoignent de la résilience du quartier. De même, les commerces et la restauration ont connu un fort rebond le long de l'avenue.
L'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a mis fin aux programmes de crédit à usage spécifique de Fannie Mae et Freddie Mac, qui offraient une aide à l'apport personnel et aux frais de clôture aux primo-accédants. Bill Pulte, directeur de la FHFA, a qualifié le niveau actuel de soutien accordé à ces programmes d'« inapproprié » pour les entités sous tutelle. Ces programmes, créés par la loi sur l'égalité des chances en matière de crédit, visaient à aider les groupes économiquement ou socialement défavorisés en leur offrant des flexibilités en matière de crédit. De plus, la FHFA a supprimé certaines exigences de planification et de reporting en matière de financement équitable du logement.
La faillite de Forever 21, qui a entraîné la fermeture d'environ 350 magasins aux États-Unis, offre aux propriétaires de centres commerciaux une opportunité significative d'attirer des locataires plus solides, capables de payer des loyers plus élevés. Malgré les difficultés générales du secteur, les centres commerciaux haut de gamme connaissent un taux d'occupation élevé et des loyers en hausse, tandis que l'activité locative progresse également dans les immeubles de second rang. L'offre limitée de nouveaux centres commerciaux et les fermetures continues d'emplacements moins performants ont renforcé la position des centres commerciaux restants sur le marché, offrant un regain d'optimisme aux propriétaires confrontés à des locaux vacants suite à la sortie de Forever 21.
L'administration Trump a suspendu un programme fédéral de 1,4 milliard de dollars destiné à soutenir la rénovation écologique des bâtiments, ce qui a des répercussions sur de nombreux projets de logements abordables à travers le pays. Le Programme de rénovation écologique et résiliente (GRRP), mis en place par le Congrès dans le cadre de la loi de réduction de l'inflation de 2022, visait à améliorer l'efficacité énergétique et la durabilité des logements subventionnés par le HUD. Ce programme étant actuellement suspendu, plusieurs rénovations prévues, telles que le désamiantage et les améliorations écoénergétiques, subissent des retards, ce qui pourrait affecter le financement des projets.
RCG Ventures a acquis auprès de Global Net Lease (GNL) un portefeuille de commerces multi-locataires composé de 59 propriétés pour environ 1,1 milliard de dollars. Cette acquisition a bénéficié d'investissements en capital de sociétés institutionnelles telles que Koch Real Estate Investments, Goldman Sachs Alternatives et les fonds Ares Management Alternative Credit, ainsi que d'une ligne de crédit accordée par Truist et Key Bank. Cette acquisition constitue la première phase d'une transaction plus vaste, avec 41 propriétés supplémentaires qui devraient être finalisées en deux étapes d'ici la fin du trimestre de juin, sous réserve de l'approbation des prêts et du respect des conditions de clôture habituelles. Cette acquisition élargit considérablement le portefeuille de commerces de RCG, qui comprend désormais plus de 250 propriétés réparties dans 30 États, principalement sur des marchés à forte croissance.
Dollar Tree vend sa chaîne de magasins discount Family Dollar, qui compte environ 8 000 magasins, aux sociétés de capital-investissement Brigade Capital Management et Macellum Capital Management pour environ 1 milliard de dollars. La vente devrait être finalisée au deuxième trimestre 2025. Cette opération met fin à une décennie difficile depuis l'acquisition de Family Dollar par Dollar Tree pour environ 8,5 milliards de dollars, dont l'intégration entre les deux marques a été limitée. Les nouveaux propriétaires ont nommé Duncan MacNaughton, ancien dirigeant de Family Dollar, au poste de président et reprendront environ 1 000 magasins Family Dollar et Dollar Tree combinés, les convertissant exclusivement en magasins Family Dollar. Le siège social de Family Dollar restera à Chesapeake, en Virginie.
Pleins feux sur la recherche
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Podcast | Mises à jour des tarifs, résilience du commerce de détail et pipelines de logements
Nous analysons la dernière décision de la Réserve fédérale sur les taux, la publication de son compte rendu, la conférence de presse et la mise à jour du résumé des projections économiques. Nous examinons également les principaux faits marquants macroéconomiques de la semaine écoulée, notamment les ventes au détail, les données sur le logement et les informations issues des enquêtes et indices régionaux de la Fed. Enfin, nous passons en revue quelques points clés du rapport de la Mortgage Bankers Association sur l'encours de la dette hypothécaire commerciale au quatrième trimestre 2024.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publications de données (heures en HNE)
Mardi 1er avril
9h00 : Dépenses de construction, publication des données
9h00 : Offres d'emploi, publication des données
Mercredi 2 avril
8h15 : Publication des données sur l'emploi d'ADP
10h00 : Commandes d'usine, publication des données
Jeudi 3 avril
8h30 : Déficit commercial américain, publication des données
8h30 : Indice des services ISM, publication des données
Vendredi 4 avril
8h30 : Rapport sur l'emploi, publication des données
Événements à venir dans l'industrie
7 avril – 9 avril : Conférence de printemps du NCREIF
8 avril – 12 avril : Conférence annuelle de l'ARES
9 avril : Symposium sur les REIT de l'Université de New York
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur de recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort de plus d'une décennie d'expérience dans le secteur, dans des rôles de gestion d'investissement et de financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. En plus de rédiger régulièrement des articles et des rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans diverses publications médiatiques, notamment : Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d’information sont uniquement celles des auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités liées (collectivement «Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des questions d’intérêt et ne constitue pas un conseil ou des services professionnels d’ Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans obtenir un avis professionnel spécifique. Aucune représentation ou garantie (expresse ou implicite) n’est donnée quant à l’exactitude, l’exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ou quant à la pertinence des informations à des fins particulières. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus n’accepte ni n’assume aucune responsabilité ni obligation de diligence pour les conséquences de votre action ou de l’abstention d’agir de votre part ou de toute autre personne en vous fiant aux informations contenues dans cette publication ou pour toute décision fondée sur celles-ci. La distribution de cette publication à votre attention ne crée, n’étend ni ne ravive une relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès du Groupe Altus.
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