Mise à jour du marché des bureaux canadiens – T1 2025

Au premier trimestre 2025, le taux de disponibilité des bureaux nationaux a observé une légère amélioration, s'établissant à 17,1 %

Au premier trimestre, le taux de disponibilité des bureaux à l'échelle nationale a diminué de 40 points de base, s'établissant à 17,1 % par rapport au trimestre précédent (figure 1). Cette baisse reflète une combinaison de facteurs, notamment les stratégies continues des entreprises partout au Canada pour optimiser l'espace de leurs bureaux en réponse à l'évolution des préférences en matière de milieu de travail et la mise en œuvre accrue des mandats de retour au travail. Il convient de noter que la quantité d'espaces sous-loués disponibles a poursuivi sa tendance à la baisse, atteignant 14,8 %. Il s'agit d'une baisse significative de 230 points de base sur douze mois, ce qui suggère qu'un plus grand nombre d'entreprises réoccupent des parties de leurs espaces de bureaux précédemment sous-loués, contribuant ainsi à la baisse des taux de disponibilité.

Au cours du trimestre, l'activité locative s'est fortement concentrée sur les espaces neufs et haut de gamme de classe A, soulignant la bifurcation croissante du marché des bureaux. Cette tendance met en évidence un écart croissant non seulement entre les immeubles de classe A de haute qualité et les immeubles plus anciens de classes B et C, mais aussi une segmentation accrue au sein même de la catégorie de classe A. Plus précisément, une distinction est apparue entre les immeubles de classe A standard et les immeubles de classe AAA haut de gamme, ces derniers affichant souvent des loyers plus élevés et des taux d'inoccupation plus faibles. Cette stratification interne au sein du segment de classe A a également contribué aux taux d'inoccupation élevés observés dans certaines offres de classe A plus conventionnelles, en particulier dans des marchés comme Toronto, où l'offre d'espaces de classe A et de classe AAA est importante au centre-ville.

Bien que certains secteurs étroitement liés à l'utilisation des espaces de bureaux aient connu une croissance de l'emploi, le ralentissement prévu de la croissance de l'immigration et l'incertitude économique persistante devraient modérer la croissance de l'emploi de bureau en 2025. Selon l'Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada de mars 2025, l'emploi a diminué de 33 000 (-0,2 %) et le taux de chômage a augmenté de 0,1 point de pourcentage pour atteindre 6,7 % par rapport au mois précédent. Les principaux secteurs de croissance de l'emploi comprenaient (1) les autres services comme les services personnels et de réparation, (2) le transport et l'entreposage, et (3) les services professionnels, scientifiques et techniques. À l'inverse, les pertes d'emploi ont été concentrées dans (1) le commerce de gros et de détail, (2) l'information, la culture et les loisirs, et (3) les services aux entreprises, les services relatifs aux bâtiments et les autres services de soutien.

Taux de disponibilité des immeubles de bureaux au Canada

Parmi les principaux marchés de bureaux canadiens, Halifax a affiché le taux de disponibilité le plus serré, soit 8,3 %. Viennent ensuite Vancouver et Ottawa, qui ont affiché des taux de disponibilité de 12,5 % et 12,8 %, respectivement (figure 1). En revanche, Calgary a affiché le taux de disponibilité de bureaux le plus élevé, soit 20,7 %. Il est toutefois essentiel de reconnaître la dynamique importante du marché de Calgary. Malgré cette disponibilité globale plus élevée, Calgary a connu une baisse de 190 points de base de son taux de disponibilité d'une année à l'autre. Cette amélioration reflète une tendance plus générale à la reprise, le marché ayant observé une baisse de 560 points de base par rapport à son sommet de 26,3 % au troisième trimestre de 2021. Cette évolution positive peut être attribuée au Programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary, lancé en 2021, qui a joué un rôle déterminant dans la réduction progressive du stock d'espaces de bureaux sous-utilisés et vacants grâce à des projets de réutilisation adaptative et de démolition. À ce jour, le programme a financé la conversion de 11 immeubles de bureaux, totalisant 1,57 million de pieds carrés, ce qui a donné lieu à la création de 1 498 nouveaux logements. La Ville de Calgary s'est fixé un objectif ambitieux : retirer du marché 6 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux sous-utilisés d'ici 2031, ce qui témoigne de la volonté de poursuivre la revitalisation de la ville.

Figure 1 : Taux de disponibilité des bureaux (T1 2024 vs. T4 2024 vs. T1 2025)

Achèvements et disponibilité des immeubles de bureaux au Canada

Au premier trimestre de 2025, quatre nouveaux immeubles de bureaux ont été achevés au Canada, ajoutant environ 246 000 pieds carrés au parc national (figure 2). De ces nouveaux espaces, seulement 9,5 % restent disponibles à la location. Toronto s'est avérée la ville la plus importante à cette nouvelle offre, accueillant deux immeubles de bureaux entièrement loués totalisant près de 140 000 pieds carrés. Cette forte absorption après l'achèvement des travaux souligne la demande continue d'espaces de bureaux de haute qualité sur le marché torontois. Vancouver et le Nouveau-Brunswick ont chacune vu l'achèvement d'un seul immeuble de bureaux.

Figure 2 : Achèvements et disponibilité des bureaux (T1 2025)

Immeuble de bureaux au Canada en construction et disponible

Le marché national de la construction de bureaux continue de montrer des signes de contraction. Au premier trimestre 2025, 26 immeubles de bureaux étaient en construction dans tout le pays, totalisant près de 4,8 millions de pieds carrés (figure 3).

Figure 3 : Bureau en construction et disponibilité (T1 2025)

Un pourcentage notable de 37 % de ces futurs espaces sont disponibles à la location, et il est probable qu'ils le soient avant l'achèvement des projets. Vancouver et Toronto demeurent les marchés les plus actifs en matière de développement en cours, représentant collectivement la majorité des activités de construction. Vancouver compte 15 projets de bureaux en cours, totalisant environ 2 millions de pieds carrés, dont 27,5 % sont disponibles à la location. Toronto compte 9 immeubles en construction, totalisant 2,6 millions de pieds carrés, dont 40,9 % sont disponibles à la location. La disponibilité décroissante d'espaces de bureaux de qualité supérieure, en particulier dans les nouveaux projets, pourrait poser un défi aux locataires qui recherchent ces espaces à l'avenir.

Conclusion

Le secteur des bureaux semble être à un tournant. L'absence de nouveaux projets de développement de bureaux significatifs prévus dans un avenir proche suggère que l'offre limitée actuelle entraînera probablement une période d'absorption positive et régulière et une baisse progressive des taux de vacance. Cette contrainte d'offre constitue un facteur de stabilisation potentiel dans un marché en pleine mutation. Cependant, des défis subsistent, les entreprises continuant de réévaluer leurs besoins d'espace à long terme dans un contexte post-pandémique marqué par une hésitation persistante. Les taux d'intérêt élevés ont indéniablement impacté les décisions d'investissement et ont freiné les projets d'expansion. De plus, les tensions commerciales persistantes avec les États-Unis ont introduit un élément d'incertitude économique susceptible de freiner davantage l'appétit des entreprises pour la construction ou l'agrandissement de bureaux, en particulier celles qui dépendent fortement du commerce transfrontalier. Cette combinaison d'une offre limitée et d'une demande prudente crée un paysage complexe pour le marché des bureaux dans les mois à venir.

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