Mise à jour du marché immobilier commercial de Toronto – T1 2025

Au premier trimestre de 2025, les investissements commerciaux dans la région du Grand Toronto ont ralenti en raison des vents contraires de l'économie, en baisse de 6 % sur un an.

Le marché immobilier commercial de la région du Grand Toronto (RGT) a connu une légère contraction de l'activité d'investissement au premier trimestre de 2025, avec un volume total de transactions de 3,5 milliards de dollars, soit une baisse de 6 % par rapport à la même période l'an dernier. Ce sentiment prudent du marché a été largement influencé par d'importants développements macroéconomiques, notamment la réduction de 25 points de base du taux du financement à un jour par la Banque du Canada (BdC) à 2,75 % le 12 mars. Cet ajustement de politique a été largement attribué aux inquiétudes concernant l'intensification des tensions commerciales résultant des tarifs douaniers imposés par les États-Unis, qui devaient freiner l'activité économique et potentiellement accroître les pressions inflationnistes au Canada. Par conséquent, les investisseurs ont commencé l'année avec une approche prudente en matière de déploiement de capitaux, influencés par l'évolution du paysage politique et l'incertitude qui en résulte. Perspectives du Groupe Altus Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) du premier trimestre 2025 a révélé un changement significatif dans les préférences des investisseurs, le GTA reculant à la 5e position dans la préférence du marché des investisseurs.

Figure 1 – Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto – Tous les secteurs par année

Activité d'investissement de détail

Le secteur du commerce de détail a affiché une forte activité d'investissement, avec un volume de transactions de 935 millions de dollars, soit une hausse de 59 % sur un an. Cette croissance a été portée par une activité soutenue dans de nombreux emplacements de choix, malgré des difficultés économiques. Cependant, une perturbation importante se profile à l'horizon pour le marché du commerce de détail canadien : la demande de protection contre les créanciers de La Baie d'Hudson, déposée le 7 mars. La fermeture potentielle de son réseau, présent de longue date dans plus de 80 centres commerciaux, représente un défi considérable pour absorber les espaces vacants qui en résultent. Cette situation rappelle les fermetures de Sears et de Target, qui ont créé collectivement plus de 35 millions de pieds carrés d'espaces vacants. Compte tenu du nombre limité de locataires uniques capables d'occuper des espaces clés, le départ de La Baie d'Hudson obligera les propriétaires à explorer des stratégies novatrices de réaménagement et de revitalisation de leurs propriétés, à l'image de leurs précédentes sorties de locataires clés importants.

Activité d'investissement industriel

Le secteur industriel national a connu des ajustements continus en raison d'une offre excédentaire temporaire causée par des livraisons importantes au second semestre de 2023, ce qui a entraîné un ralentissement des conditions de marché. À ce changement s'est ajoutée l'incertitude économique ambiante, principalement due à l'impact de la montée des tensions commerciales avec les États-Unis, qui a sapé la confiance des investisseurs. Malgré ces difficultés, le secteur industriel de la région du Grand Toronto a enregistré un volume de transactions de 1,3 milliard de dollars, soit une hausse de 26 % sur un an. Selon Altus Group Dernière mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle de Toronto a augmenté de 40 points de base pour atteindre 4,6 % sur un an. Du côté de la construction, la RGT a ajouté près de 1,5 million de pieds carrés de nouvelles surfaces, dont 34 % sont disponibles à la location. Le pipeline de construction a fait état de 9,6 millions de pieds carrés en construction et de 86 % des surfaces disponibles à la location.

Activité d'investissement multifamilial

Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 208 millions de dollars, soit une baisse de 25 % sur un an. Cette croissance modérée reflète probablement l'impact de l'incertitude économique persistante et de la menace imminente des tarifs douaniers, qui ont éclipsé l'impact positif de la baisse des taux d'intérêt sur le sentiment d'investissement. Malgré ces difficultés, la demande a continué de dépasser l'offre, stimulée par une croissance démographique soutenue et des problèmes persistants d'accessibilité financière dans la région. Conscients de ce déséquilibre, la Ville de Toronto et le gouvernement du Canada ont annoncé le 19 mars une entente de 2,55 milliards de dollars visant à accélérer la construction de sept projets locatifs. Cette initiative prévoit notamment l'obligation d'au moins 20 % de logements abordables, avec un objectif de début des travaux en 2026. Pour soutenir davantage le développement, la Ville a engagé 235 millions de dollars supplémentaires en incitatifs financiers visant à alléger les frais d'aménagement, les taxes et les impôts fonciers.

Activité d'investissement de bureaux

Le secteur des bureaux de la RGT a continué de faire face à un ralentissement important de l'activité d'investissement, confronté à l'évolution des préférences en matière de travail et aux répercussions persistantes des mesures de retour au travail. Cela s'est traduit par une baisse substantielle du volume d'investissement d'une année sur l'autre, avec 134 millions de dollars de transactions, soit une baisse de 38 %. Selon Altus Group dernière mise à jour du marché des bureaux canadiensLe taux de disponibilité à Toronto a augmenté de 50 points de base pour atteindre 18,8 % sur un an. Malgré le ralentissement général de la demande, l'activité locative est restée concentrée sur les propriétés de classe A de haute qualité, soulignant une tendance persistante à la « fuite vers la qualité ». Dans la RGT, cette tendance s'est étendue au-delà de la division classes A/B/C, les investisseurs privilégiant de plus en plus les propriétés de classe AAA, créant une segmentation nuancée au sein même du marché de la classe A. Du côté du développement, le marché a enregistré deux nouveaux immeubles de bureaux entièrement loués, totalisant 139 714 pieds carrés. De plus, la RGT compte près de 2,6 millions de pieds carrés en construction, dont 59 % sont préloués, ce qui suggère une demande continue, quoique sélective, pour de nouveaux locaux à bureaux.

Activité d'investissement foncier

Le secteur foncier, qui comprend les terrains résidentiels et les terrains ICI, a enregistré un volume total de transactions de près de 836 millions de dollars, soit une baisse de 26 % par rapport à l'année précédente. Dans ce secteur, le volume de transactions s'est élevé à près de 399 millions de dollars pour le secteur résidentiel, soit une baisse de 51 % par rapport à l'année précédente. À l'inverse, le volume de transactions s'est élevé à 437 millions de dollars pour le secteur ICI, soit une augmentation de 43 % par rapport à l'année précédente. Les conditions du marché, fortement influencées par les tendances économiques actuelles, comme les taux d'intérêt élevés et la prudence des investisseurs, ont entraîné un ralentissement notable des ventes de terrains tout au long de 2024. Cette tendance s'est prolongée jusqu'aux premiers mois de 2025, les promoteurs de la RGT ayant largement adopté une approche attentiste, surveillant de près les signaux du marché avant de s'engager dans de nouveaux projets. Cette hésitation est probablement due à l'incertitude entourant les perspectives économiques générales et la réponse tarifaire du Canada, qui pourrait affecter l'offre future de logements et le développement commercial dans la région.

Figure 2 - Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto par catégorie d'actifs (2024 vs 2025)

Transactions immobilières notables à Toronto

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché immobilier commercial de Toronto au premier trimestre 2025 :

Centre Oshawa, Oshawa – Commerce de détail

Oshawa Centre, une importante destination commerciale régionale à l'est de Toronto, couvre environ 1,2 million de pieds carrés d'espace commercial. Représentant la transaction la plus importante du premier trimestre de 2025, la propriété a été acquise par Primaris REIT pour 375 millions de dollars. La transaction comprenait une contrepartie en espèces, des parts de FPI et des parts privilégiées échangeables dans une nouvelle société en commandite. Le vendeur, Ivanhoé Cambridge, avait précédemment investi 230 millions de dollars dans un réaménagement complet du centre commercial, achevé en 2016. Notamment, le locataire principal, La Baie d'Hudson, a annoncé en mars son intention de liquider tous ses magasins à la suite d'une demande de protection contre ses créanciers. Primaris a indiqué qu'elle était prête à gérer le départ anticipé de La Baie d'Hudson des principaux centres commerciaux de son portefeuille actuel.

Hôtel Bisha, Vieux Toronto – Hôtel

Le groupe Sunray a fait une entrée remarquée dans le secteur hôtelier du centre-ville de Toronto en acquérant l'hôtel Bisha auprès de Lifetime Developments et d'INK Entertainment Group pour 91 millions de dollars. Situé aux neuf premiers étages d'une impressionnante tour polyvalente de 44 étages, le Bisha abrite des appartements résidentiels aux étages supérieurs. Suite à cette acquisition, l'hôtel sera rebaptisé The Luxury Collection de Marriott, sa prestigieuse adresse au Canada.

7900 Airport Road, Brampton – Secteur industriel

Dans le cadre de la plus importante transaction industrielle du premier trimestre, Crestpoint Real Estate Investments Ltd., en partenariat avec Investissements PSP, a acquis un entrepôt industriel certifié LEED Or situé au 7900, chemin Airport, à Brampton, pour 235 millions de dollars. Ce vaste entrepôt de 745 121 pieds carrés a été vendu par Unilever Canada Inc. au prix de 340 $ le pied carré. Unilever Canada Inc. avait récemment acquis la même propriété pour 163 $ le pied carré en octobre 2024 et demeurera l'unique locataire de l'immeuble.

16860 et 16920, rue Leslie, Newmarket – Terrain résidentiel

City Park Homes a acquis un ensemble de trois parcelles de terrain de 39,85 acres pour 50 millions de dollars. Le site avait déjà obtenu une modification du plan officiel et un rezonage avec des clauses de réserve en 2022, suivis d'un projet de plan de lotissement approuvé en mars 2024. Ces autorisations autorisent un développement de densité moyenne comprenant 48 maisons individuelles et 254 maisons de ville. Un bâtiment classé patrimoine situé sur la propriété sera conservé et restauré. Le projet, initialement proposé en décembre 2012, a rencontré une opposition de longue date en raison de préoccupations concernant la protection des espaces verts, la fluidité de la circulation et la préservation de la maison patrimoniale.

Figure 3 - Tendances du taux de rendement global (OCR) de la région du Grand Toronto pour quatre catégories d'actifs de référence

Conclusion

Le premier trimestre de 2025 a présenté un tableau contrasté pour le marché immobilier commercial du Grand Toronto. Si le volume global des investissements a connu une légère baisse, reflétant les incertitudes économiques générales et l'impact de la baisse des taux d'intérêt décidée par la Banque du Canada en réponse à l'escalade des tensions commerciales, les secteurs ont affiché des tendances divergentes. À l'avenir, le Grand Toronto devrait continuer d'être influencé par l'interaction de facteurs macroéconomiques, notamment les fluctuations des taux d'intérêt et les politiques commerciales, ainsi que par des dynamiques sectorielles telles que l'évolution du marché du commerce de détail, le ralentissement du secteur industriel et le recalibrage en cours du marché des bureaux. La capacité du marché à s'adapter à ces défis, notamment en réaffectant les espaces commerciaux vacants et en absorbant la nouvelle offre industrielle et de bureaux, sera déterminante pour sa performance jusqu'à la fin de 2025.

Voir le Mise à jour du marché immobilier commercial de Toronto pour le quatrième trimestre 2024

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