Mise à jour du marché industriel canadien – T1 2025

Le taux de disponibilité industrielle national est tombé à 5,9 % au premier trimestre 2025

Le secteur industriel canadien a traversé une période d'ajustement en 2024, principalement en raison de l'afflux important de nouvelles livraisons au cours du second semestre de 2023. Cette augmentation des stocks a créé une offre excédentaire temporaire qui a continué d'influencer les conditions jusqu'au début de 2025, contribuant à une modération des conditions générales du marché.

À ce changement s'est ajoutée l'incertitude économique ambiante, notamment l'impact des tensions commerciales croissantes avec les États-Unis, qui a miné la confiance des investisseurs et potentiellement retardé le déploiement de certains capitaux. Malgré ces difficultés, le taux de disponibilité industrielle national du Canada a diminué de 30 points de base par rapport au trimestre précédent pour s'établir à 5,9 %. Cette amélioration a été soutenue par un retour à une absorption nationale positive à partir du quatrième trimestre de 2024 et jusqu'au premier trimestre de 2025, ce qui indique un rééquilibrage progressif de l'offre et de la demande, le rythme de la construction neuve s'adaptant aux nouvelles perspectives de demande.

Renforçant cette tendance, la quantité d'espaces sous-loués disponibles est également en baisse constante, représentant désormais 13,6 % de l'espace total disponible. Le nombre limité de nouvelles livraisons a incité les locataires à réévaluer et souvent à conserver leurs locaux existants. Cela suggère un marché nuancé où l'impact de l'offre excédentaire n'est pas uniforme, avec une nette bifurcation se dessinant selon la maturité et la localisation des actifs industriels.

Pour accentuer la prudence des perspectives économiques, Statistique Canada a signalé en janvier 2025 une baisse de 0,6 % des ventes au détail, qui s'établissaient à 69,4 milliards de dollars. Cette baisse, qui touche trois des neuf sous-secteurs, est principalement attribuable à des baisses importantes chez les concessionnaires de véhicules et de pièces automobiles (-2,6 %), suivis des détaillants d'aliments et de boissons (-2,5 %) et des détaillants d'articles de sport et divers (-2,2 %). Cette contraction de l'activité de détail pourrait influencer davantage la demande au sein du secteur industriel, notamment pour les espaces d'entreposage et de distribution destinés aux biens de consommation.

Disponibilité des propriétés industrielles au Canada

Parmi les principaux marchés industriels canadiens, Ottawa a affiché les conditions les plus serrées, enregistrant le taux de disponibilité le plus bas, soit 4,3 %. Ce chiffre souligne la demande continue et l'offre limitée de locaux industriels dans la capitale nationale. Les marchés constamment concurrentiels de Toronto et de Vancouver la talonnaient de près, affichant des taux de disponibilité de 4,6 % et 6,0 %, respectivement (figure 1). Ces chiffres ont mis en évidence les pressions persistantes exercées sur la demande dans les deux plus grandes régions métropolitaines du Canada. En revanche, Halifax a connu le changement le plus important de la dynamique du marché d'une année à l'autre. La ville portuaire de l'Atlantique a vu son taux de disponibilité grimper de 560 points de base sur un an. Cette augmentation notable peut être attribuée à une combinaison de facteurs, notamment une baisse de la demande d'espaces industriels et l'arrivée d'un volume considérable d'espaces industriels sur le marché, atténuant ainsi les contraintes d'offre antérieures.

Figure 1 : Disponibilité industrielle (T1 2024 vs. T4 2024 vs. T1 2025)

Achèvement et disponibilité des propriétés industrielles au Canada

Au premier trimestre de 2025, 17 nouveaux bâtiments industriels ont été construits au Canada, ajoutant près de 3,8 millions de pieds carrés (environ 3,8 millions de pieds carrés) au parc immobilier national. De ces nouveaux locaux, 45,5 % demeurent disponibles à la location, l'activité de prélocation ayant ralenti. Toronto est la ville qui a le plus contribué à cette nouvelle offre, avec l'ajout de cinq bâtiments industriels totalisant près de 1,5 million de pieds carrés (environ 1,5 million de pieds carrés), dont 34,1 % sont disponibles à la location. Vancouver et Edmonton suivent de près, avec cinq et deux bâtiments industriels totalisant respectivement environ 508 000 et 396 000 pieds carrés.

Figure 2 : Achèvements industriels et disponibilité

Propriété industrielle canadienne en construction et disponibilité

Au premier trimestre de 2025, 110 projets étaient en construction à l'échelle nationale, totalisant 17,2 millions de pieds carrés. 73 % de ces futurs espaces demeurent disponibles à la location, la demande continuant de diminuer. Toronto demeure le marché le plus actif en matière de développement en cours, attirant la majorité des activités de construction.

Figure 3 : Construction industrielle et disponibilité

Conclusion

En regardant en arrière à la fin de 2024, le groupe Altus Enquête sur les conditions et le sentiment du secteur canadien de l'immobilier commercial (quatrième trimestre 2024) a brossé un tableau d'optimisme prudent parmi les investisseurs. Les perspectives de croissance pour l'année à venir étaient anticipées, soutenues par la stabilisation des taux d'intérêt et la solidité des fondamentaux à long terme. Cependant, ce sentiment positif a été brusquement remis en question début 2025. Le 1er février 2025, le président américain Donald Trump a signé un décret imposant un important tarif de 25 % sur toutes les importations en provenance du Canada, à l'exception du pétrole et de l'énergie. Cette mesure a semé une incertitude considérable sur le marché immobilier commercial canadien. Les investisseurs, désormais confrontés à la perspective de perturbations importantes du réseau commercial canado-américain, étroitement lié, pourraient adopter une attitude temporaire de « repos » le temps d'évaluer stratégiquement les conséquences potentielles de nouveaux investissements en cette période de volatilité. Les effets à long terme de ce changement de politique restent à déterminer, mais la conséquence immédiate est une hésitation palpable au sein de la communauté financière.

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