Équilibrer rendement et responsabilité – Innovation stratégique dans l'investissement d'impact

Équilibrer le profit avec la responsabilité sociale et le développement communautaire

Comment les investisseurs peuvent-ils investir leurs fonds dans des projets ou des fonds qui génèrent non seulement des rendements financiers favorables, mais aussi un impact social ou environnemental bénéfique ? Cette question nous amène au sujet de « l’investissement d’impact » – un segment en pleine croissance du domaine de l’immobilier commercial (CRE) qui cherche à aligner les capitaux du secteur privé sur des initiatives de développement qui profitent à la société de manière mesurable. On estime actuellement que le marché mondial de l’investissement d’impact devrait atteindre 3 000 milliards de dollars en 2023 et 7 780 milliards de dollars en 2033.

Alors que les investisseurs se montrent de plus en plus disposés à donner la priorité aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans l’intérêt de la conformité ainsi que de la valeur à long terme et de l’atténuation des risques, l’innovation stratégique dans l’investissement d’impact remodèle la manière dont le capital institutionnel est déployé dans l’immobilier commercial. Aujourd’hui plus que jamais, investir dans des projets socialement responsables et durables, tels que les fonds de logements abordables, est bénéfique pour les entreprises et la société dans son ensemble ; le succès de l’immobilier commercial ne se mesure plus uniquement par le profit, mais par l’impact plus large sur les communautés, les parties prenantes et la planète.

Groupe Altus a récemment invité un groupe d’experts reconnus dans le domaine de l’investissement d’impact à se pencher sur les moyens par lesquels les investissements innovants s’attaquent à la crise du logement abordable, à explorer les critères de référence en matière de durabilité, à analyser les défis et les opportunités présents dans ce segment, et bien plus encore. La discussion, animée par Cole Perry, directeur associé de la recherche chez Groupe Altus, a été animée par Niall McSweeney, responsable du conseil en développement en Asie-Pacifique pour Groupe Altus, Lisa Davis, associée, immobilier et responsable de la gestion d’actifs chez The Vistria Group, et Bill Maher, directeur, stratégie et recherche chez RCLCO Fund Advisors.

L'investissement d'impact est plus qu'un investissement ESG

Q : Souvent, lorsque les gens entendent le terme « investissement d’impact », ils ne pensent qu’à l’aspect environnemental des choses. Quelles autres formes prend-il ?

Niall McSweeney: Beaucoup pensent que la mise en place de politiques ESG signifie automatiquement qu’elles ont un impact, mais l’ESG n’est qu’un simple outil de mesure. Le véritable investissement d’impact va au-delà de cela ; il s’agit de susciter un changement sociétal significatif, de répondre à des besoins réels et de créer une différence durable. Il ne s’agit pas seulement de facteurs environnementaux, sociaux ou de gouvernance pris isolément : il s’agit d’avoir un impact tangible et transformateur.

Identifier les préférences des investisseurs

Q : Les fonds de logement abordable s’adressent-ils généralement à un seul type d’investisseur ?

Lisa Davis:L’un des grands avantages du logement abordable aujourd’hui est son attrait général. Certains investisseurs, comme les banques, les fondations et les fonds de dotation motivés par la loi sur le réinvestissement communautaire, sont très attachés à répondre aux besoins des communautés à revenus faibles et moyens. D’autres, comme les régimes de retraite et les family offices, sont attirés par cette classe d’actifs en raison de ses rendements solides et stables. Le logement abordable a tendance à être moins volatil que les autres secteurs de l’immobilier et, pendant la pandémie de COVID-19, il a fait preuve d’une résilience remarquable, en maintenant des taux de vacance inférieurs même par rapport aux logements multifamiliaux traditionnels et en affichant des performances constantes tout au long des cycles du marché.

Q : Les investisseurs manifestent-ils une préférence entre les fonds de logement abordable ouverts ou fermés ?

Bill Maher:La plupart des investisseurs préfèrent une structure de fonds à capital variable pour le logement abordable, car elle évite les ventes forcées et assure la continuité de la gestion immobilière. Bien que certains investisseurs penchent encore pour les fonds à capital fixe, les données de performance soutiennent massivement le logement abordable comme un investissement solide. Deux études universitaires – l’une menée par Mark Roberts (affilié à la SMU) et l’autre par Greg McKinnon (directeur de la recherche chez PREA) – ont montré que le logement abordable a surperformé le logement à taux du marché au cours des 20 dernières années jusqu’à 100 points de base, avec des rendements tirés à la fois par l’appréciation et la stabilité des revenus.

Par le passé, le logement abordable était perçu comme une prime de risque, mais la croissance du bénéfice d’exploitation net étant restée forte, les investisseurs et les gestionnaires ont reconnu qu’une telle prime n’était plus justifiée. Bien que la hausse des coûts d’assurance ait récemment exercé une pression sur les marges d’exploitation, la plupart des investisseurs estiment que le logement abordable continuera à offrir des rendements égaux ou supérieurs à ceux du marché tout en offrant l’avantage d’une volatilité plus faible.

Q : Quelle est la différence entre un logement à loyer contrôlé et un logement à loyer réglementé ?

Lisa Davis: Le contrôle des loyers et la réglementation des loyers sont souvent confondus, mais ils ont des objectifs différents. Le contrôle des loyers limite généralement les augmentations annuelles de loyer à un pourcentage fixe et n’est généralement pas soumis à un examen des ressources. En d’autres termes, il ne cible pas nécessairement les ménages à faible revenu. Par conséquent, le contrôle des loyers ne correspond pas toujours aux objectifs d’investissement d’impact dans le logement abordable.

En revanche, les programmes soutenus par le gouvernement fédéral, comme la Section 8 et les crédits d’impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC), imposent des limites de loyer et de revenu liées à la croissance du revenu médian de la région (AMI). Ces programmes garantissent que les locataires ne consacrent pas plus de 30 % de leur revenu au loyer, préservant ainsi l’abordabilité à long terme. En outre, divers programmes de subventions en capital aident les propriétaires à apporter les améliorations nécessaires tout en respectant les exigences d’abordabilité.

L’importance des données et des repères en matière de durabilité

Q : Étant donné l’importance croissante de la durabilité et du logement abordable dans la stratégie d’investissement, pourquoi pensez-vous que ces secteurs sont souvent négligés dans les discussions sur les investissements immobiliers alternatifs et émergents ?

Lisa Davis: Il est passionnant de voir de plus en plus d’investisseurs institutionnels s’intéresser au marché du logement abordable. Il y a 10 ou 12 ans, ce n’était tout simplement pas le cas. Aujourd’hui, nous assistons à une véritable concurrence, avec au moins six fonds ouverts de logements abordables et une dizaine d’acteurs majeurs. Cela contribue à établir le logement abordable comme une sous-classe d’actifs, ce qui permet l’analyse comparative et la normalisation des indicateurs financiers et non financiers. Mais si l’analyse comparative fait l’objet de nombreuses discussions, les données sur la durabilité semblent largement absentes. Dans le contexte américain, cela signifie l’analyse comparative des services publics, la résilience climatique et l’impact de la hausse des coûts d’assurance – des facteurs essentiels pour la performance immobilière.

Lorsque nous acquérons une propriété, l’une des premières choses que nous faisons est d’installer une technologie permettant d’économiser l’eau, ce qui nous permet d’économiser des centaines de milliers de dollars par an. Ces mesures de durabilité ont un impact direct sur les évaluations, mais elles ne sont souvent pas explicitement mentionnées. Nous devons être plus intentionnels dans la mesure et l’évaluation de leur valeur.

Q : Quel rôle joue le carbone incorporé dans les mesures de durabilité et dans la performance des actifs à long terme ?

Niall McSweeney : Traditionnellement, la plupart des projets sont évalués en fonction de trois facteurs clés : le temps, le coût et la qualité. Mais à l’échelle internationale, nous constatons un changement : la consommation d’énergie devient un facteur majeur, non seulement pour les approbations de planification, mais aussi pour l’évaluation des actifs dans l’immobilier résidentiel et commercial. Les normes de durabilité telles que LEED et Green Star influencent déjà la valeur des propriétés commerciales, mais nous constatons également une surveillance accrue de la manière dont les actifs peuvent résister au changement climatique. Certaines premières évaluations du TCFD suggéraient que les propriétés pourraient être déclassées si les risques climatiques se matérialisaient, ce qui n’a pas toujours été bien accueilli.

Aujourd'hui, face à l'augmentation des coûts, l'accent est mis sur la réduction des déchets, non seulement pour réduire les coûts, mais aussi pour réduire l'empreinte carbone. Nous conseillons également les promoteurs sur les choix de matériaux, leur impact sur la performance énergétique et la nécessité de réduire le carbone incorporé, car certaines juridictions exigent désormais une réduction de 20 % par rapport aux niveaux de référence dans les autorisations de planification.

Q : Quels progrès ont été réalisés dans la mesure de l’impact social dans l’immobilier et existe-t-il une référence émergente pour ce type de travail ?

Niall McSweeney: Malheureusement, c'est une question de « oui ou non ». Nous sommes très doués pour mesurer la consommation énergétique d'un actif, car la barre est basse. À mesure que nous progressons vers des niveaux plus élevés d'électrification pour réduire l'utilisation des combustibles fossiles, cela devient encore plus facile. Mais les choses deviennent plus floues lorsque nous parlons du carbone incorporé dans un bâtiment. L'immobilier et la construction représentent environ 40 % des émissions mondiales, et de ce total, 15 à 20 % proviennent du cycle de construction.

Le carbone incorporé tout au long du cycle de vie d'un actif est important et les gouvernements commencent à chercher des moyens de l'améliorer et sont même prêts à payer pour cela. Cependant, l'évaluation du carbone incorporé en est encore à ses débuts : s'il est possible de l'estimer à l'aide de données open source, la précision est encore d'environ +/- 30 %, ce qui la rend moins utile. Ce que nous essayons de faire différemment, c'est de creuser jusqu'au niveau matériel., en utilisant des données individuelles pour chaque composant et en conseillant des alternatives pour réduire l'empreinte carbone.

Opportunités et défis dans le domaine de l'investissement d'impact

Q : Bill, quels sont, selon vous, les principaux défis, ainsi que les principales opportunités, en matière d’investissement d’impact ?

Bill Maher : Les possibilités en matière de logement abordable sont énormes, voire presque illimitées. Cela dit, il existe quelques défis. Jusqu'à récemment, seule une poignée de gestionnaires ou d'exploitants pouvaient réellement faire quelque chose dans ce domaine, même si la situation s'améliore. La situation des collectivités locales est toujours compliquée lorsqu'il s'agit d'autoriser le développement de logements abordables.

Un autre défi est le clivage entre les États républicains et les États bleus concernant la volonté d’investir dans le logement abordable et l’investissement à impact social. Nous travaillons avec des régimes de retraite des deux côtés du spectre politique et, bien que les deux soient intéressés, ceux des États républicains nous demandent souvent de reformuler le langage, de trouver un euphémisme qui corresponde à leurs valeurs. Les équipes d’investissement l’ont compris – c’est une thèse d’investissement solide – mais les législatures des États leur rendent la tâche plus difficile.

Q : Y a-t-il des gouvernements avec lesquels il est plus facile de travailler que d’autres ?

Niall McSweeney: L’un des plus grands défis réside dans les obstacles réglementaires, notamment en matière de planification et d’approbation, qui peuvent varier considérablement d’une région à l’autre. Par exemple, dans le monde anglophone, comme au Royaume-Uni, en Irlande et même en Australie, les problèmes réglementaires sont similaires, mais ils diffèrent de ceux de pays comme la France ou l’Italie, où la réglementation du logement social joue un rôle plus important.

En Australie, le problème persiste dans différents États et conseils locaux, chacun ayant sa propre approche. Le gouvernement de l'État tente de résoudre ce problème en proposant un processus plus rapide pour les projets majeurs dans le cadre de ce qu'il appelle des demandes « importantes pour l'État », mais cela conduit souvent à des concours de conception, ce qui peut ajouter un niveau supplémentaire d'incertitude.

Dans de nombreux pays, les taxes et les frais représentent 30 à 40 % du coût total de construction d’un logement, ce qui a un impact réel sur l’accessibilité financière. Cependant, une tendance intéressante se dessine en Asie du Sud-Est, en Australie et dans le Pacifique, où les organisations à but non lucratif et les églises (grands propriétaires fonciers) s’associent aux opérateurs pour développer des logements sociaux.

Q : Le logement abordable ne devrait-il pas être une question bipartite ?

Lisa Davis : Je pense que le logement abordable est l’un des véritables enjeux bipartisanes auxquels nous sommes confrontés. En fait, si vous examinez le financement du logement abordable dans les administrations démocrates et républicaines, il montre une trajectoire ascendante constante. Certaines des plus fortes augmentations du financement du logement abordable, notamment par le biais des crédits d’impôt pour le logement à faible revenu et de la section 8, ont eu lieu pendant la [dernière] administration Trump.

Au niveau fédéral, c’est un véritable bipartisme. En plus de cela, nous nous appuyons également fortement sur les programmes d’allègement fiscal des États et des collectivités locales pour créer et préserver des logements abordables permanents. Ces programmes sont répartis de manière assez égale entre les États républicains et les États bleus. Le Texas, par exemple, possède l’un des meilleurs programmes, qui s’appelait autrefois une structure de société d’équipements publics, mais qui utilise désormais une structure de société de financement du logement. Il s’agit d’un partenariat public-privé qui offre des allègements fiscaux en échange de la création d’une accessibilité à long terme pour les ménages de différents niveaux de revenus, des revenus modérés aux revenus faibles et très faibles.

Q : Quel impact le système de financement du logement aux États-Unis a-t-il eu sur le secteur du logement abordable, en particulier pendant les périodes de hausse des taux d’intérêt et de disponibilité limitée du crédit ?

Lisa Davis : L’un des principaux investissements publics aux États-Unis est le système de financement du logement, en particulier Fannie Mae et Freddie Mac. Pour ceux d’entre nous qui vivent dans des logements abordables, ils ont fourni une source continue de crédit et de liquidité, même pendant les difficultés des marchés du crédit ces dernières années. Alors que les gens parlent des difficultés liées à la hausse des taux d’intérêt et à la pénurie de crédit, nous avons constaté qu’il s’agissait d’une excellente opportunité d’investissement.

Fannie et Freddie Mercury ont ce qu’on appelle un « devoir de service », ce qui signifie qu’elles sont tenues de continuer à prêter et à fournir du crédit pour le logement abordable. Au moins 50 % de leurs prêts doivent être destinés au logement abordable. À bien des égards, le système de financement du logement américain fait l’envie d’autres pays, non seulement pour la richesse qu’il crée pour les propriétaires individuels, mais aussi pour sa capacité à fournir des liquidités de crédit aux propriétaires multifamiliaux tout au long des cycles du marché. Cependant, évaluer la dette en dessous du marché reste un défi, en particulier lorsque les taux d’intérêt sont si volatils. Heureusement, Fannie et Freddie Mercury ont tendance à proposer des dettes plus stables, à taux fixe et à moindre coût, ce qui contribue à atténuer certains des problèmes liés à la hausse des taux d’intérêt.

Conclusion

L’investissement d’impact dans l’immobilier commercial évolue rapidement, et le logement abordable est indéniablement un besoin social primordial à l’avant-garde de cette évolution. Alors que le secteur continue de croître, les investisseurs se rendent compte que la meilleure voie à suivre consiste à avoir un impact social ou environnemental significatif en alignant le capital sur l’objectif. L’avenir de l’investissement d’impact recèle un immense potentiel pour ceux qui sont prêts à agir.

Références:

1. Les idées du cerveau (2024, janvier). Taille du marché de l'investissement d'impact par secteur

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