Partie 6 - Notre guide pour une utilisation optimale dans l'immobilier

Utilisation optimale et optimale, définie

Selon l'Institut d'évaluation, l'utilisation optimale d'une propriété est définie comme : "L'utilisation raisonnablement probable et légale d'un terrain vacant ou d'une propriété améliorée qui est physiquement possible, soutenue de manière appropriée et financièrement réalisable et qui se traduit par la valeur la plus élevée."

L'Appraisal Institute a également défini un ensemble de tests, connus sous le nom de "Les Quatre Tests", qui comprennent les facteurs qu'un évaluateur doit prendre en compte pour déterminer l'utilisation la plus élevée et la meilleure d'une propriété.

Chacun de ces tests peut s'avérer complexe et détaillé, et les détails dépassent le cadre de cet article. Cependant, leur concept devrait être clair. Les quatre tests sont présentés ci-dessous, accompagnés de brèves explications.

1. Légalement autorisé : Quels cas d’utilisation sont autorisés par la loi, le zonage et d’autres réglementations d’utilisation des terres.

2. Physiquement possible : Construire des bâtiments sur le flanc d’une montagne ou dans un marais n’est probablement pas possible

3. Financièrement faisable : Le cas d’utilisation de la propriété convient-il bien à la démographie et au marché de la région ?

4. Productivité maximale : L’utilisation prévue optimise-t-elle le potentiel du terrain ?

Intuitivement, ces quatre facteurs sont logiques. Si une utilisation potentielle n'est pas autorisée par la loi et qu'il est physiquement impossible de construire sur le terrain concerné, alors ce cas d'utilisation ne constituera probablement pas l'utilisation optimale pour ce bien.

De même, si l’utilisation de la propriété ne s’intègre pas bien dans la démographie et l’activité commerciale environnantes, elle ne sera pas productive au maximum, auquel cas une utilisation différente pourrait permettre de mieux exploiter le potentiel de la propriété.

Comme mentionné précédemment, chacun des quatre tests peut nécessiter des recherches et une expertise approfondies pour en déterminer le résultat. Le recours à des avocats et/ou à des experts en aménagement du territoire peut être nécessaire pour déterminer la légalité d'un cas d'utilisation spécifique d'une propriété.

Des ingénieurs peuvent être amenés à déterminer si la propriété est adaptée à certains types de construction. Des experts immobiliers interviendront quant à eux pour déterminer si la propriété est financièrement viable et maximisée en termes de productivité.

Bien que chacun de ces tests soit important, le reste de cet article se concentrera sur le faisabilité financière de la propriété, en supposant que l'analyse est effectuée pour déterminer le potentiel d'investissement ou de développement.

Il est important de noter avant de poursuivre que la détermination de l'utilisation optimale peut nécessiter des méthodes légèrement différentes selon que le bien est vacant ou déjà aménagé. Nous aborderons ci-dessous la distinction entre les deux, mais nous tenterons de décrire ces concepts de manière plus générale, qu'ils soient applicables à un terrain vacant ou à une propriété existante.

Analyse d'investissement et d'évaluation

La faisabilité financière d'un bien immobilier repose en grande partie sur une analyse de marché. Articles précédents sur les hypothèses de location du marché et analyse de propriétés comparables fournit une explication plus approfondie sur la manière d'effectuer une analyse de marché détaillée.

Quel que soit le cas d’utilisation de la propriété, il existe certains aspects importants du marché et de la place de la propriété sur le marché qu’un analyste doit bien comprendre.

Souvent, une analyse se concentrera fortement sur les conditions actuelles du marché, mais l'absence de certains éléments sur la façon dont le marché pourrait évoluer au fil du temps pourrait augmenter considérablement le risque financier d'un bien sur la période de détentionCertains de ces facteurs sont inclus ci-dessous et décrits plus en détail.

Tendances du marché

Les tendances des ventes et des locations, tant sur le marché qu'en sous-marché, fournissent de nombreux renseignements sur la santé du marché. Des facteurs tels que le taux d'occupation, les taux de location et l'absorption sont révélateurs de la santé du marché locatif, tandis que le nombre de ventes, le prix au pied carré, les taux de capitalisation et les tendances de la durée de commercialisation donnent une bonne idée de l'attrait du secteur pour le rendement des investissements.

Attributs physiques

L'obsolescence physique peut constituer un obstacle majeur à l'exploitation optimale d'un bien. Que cette obsolescence soit due à une conception inadaptée à la démographie actuelle, à un manque de capacités technologiques ou à toute autre raison, un bien qui ne répond plus aux exigences du marché ne parvient pas à exploiter pleinement son potentiel.

Attributs de localisation

À mesure que les villes évoluent, certains emplacements gagnent en valeur tandis que d'autres en perdent. La construction ou l'amélioration de nouvelles routes peut modifier la dynamique d'accès à une propriété.

Un terrain situé à proximité d'un grand axe routier, difficile d'accès, pourrait s'avérer idéal pour un nouveau parc de bureaux après la construction d'une nouvelle rampe d'accès. Cependant, cette même rampe, qui facilite les déplacements vers un terrain, pourrait rendre un autre terrain moins attrayant.

Performances actuelles et potentielles

Il est également judicieux d'analyser les tendances de différents types de biens immobiliers afin de déterminer s'il existe des divergences entre eux. Par exemple, pendant de nombreuses années, le quartier financier de Manhattan a abrité de nombreux immeubles de bureaux et sièges sociaux de nombreuses entreprises.

Au fil des ans, cependant, les entreprises ont commencé à s'installer dans des immeubles plus récents du centre de Manhattan, et le marché des bureaux du quartier financier a commencé à décliner. Les promoteurs sont alors intervenus et ont commencé à convertir les immeubles de bureaux en immeubles résidentiels.

Alors que les loyers et le taux d'occupation des bureaux étaient en baisse, le marché résidentiel s'améliorait significativement dans la région. Durant cette période, l'usage optimal est passé des bureaux à l'habitation, soulignant que les usages actuels ne constituent peut-être pas l'utilisation financière la plus rentable d'un bien.

Sites compétitifs (ou potentiellement compétitifs)

L'analyse accorde souvent une grande importance aux propriétés actuellement disponibles sur le marché. Si les propriétés existantes doivent absolument être prises en compte, les sites (terrains vacants et propriétés existantes) doivent être pris en compte pour leur potentiel de développement futur. En période de boom immobilier et de construction, il n'est pas rare de voir d'importants développements de terrains vierges.

L'évaluateur doit déterminer s'il existe des terrains tout aussi adaptés, voire plus adaptés, à proximité pour le même usage. Par exemple, imaginons qu'une entreprise achète un immeuble de bureaux en banlieue, dans une zone peu peuplée et affichant un taux d'occupation stable, mais qui offre également de nombreux terrains vacants propices à la construction de bureaux.

Si, à un moment donné dans le futur, un boom de développement se produit dans la région et que de nouveaux immeubles de bureaux sont construits, cela pourrait rendre les propriétés des entreprises moins demandées et la concurrence plus rude.

Coût de la modification par rapport à l'utilisation existante

Les facteurs précédents (à l’exception des tendances du marché) pourraient nécessiter une dépense monétaire importante pour le réaménagement ou le repositionnement d’une propriété.

Un analyste devra déterminer si l'augmentation potentielle de valeur excéderait le coût des modifications nécessaires pour optimiser l'utilisation du bien. Si le coût des modifications excédait l'augmentation de valeur, l'utilisation actuelle du bien demeurerait probablement optimale.

Proformas financiers

Toutes les informations collectées sur un bien immobilier doivent être utilisées pour estimer sa performance financière en établissant des flux de trésorerie actualisés et en calculant sa valeur potentielle. Il est alors possible de déterminer si le bien atteint (ou est sur le point d'atteindre) son utilisation optimale.

Conclusion

La détermination de l’utilisation la plus élevée et la plus optimale nécessite parfois une approche différente et plus approfondie qu’une simple évaluation, mais peut également conduire à des informations qu’un analyste pourrait manquer avec une approche d’évaluation normale.

Et même si des réponses définitives à certains des quatre facteurs utilisés pour déterminer l’utilisation la plus élevée et la meilleure peuvent nécessiter l’intervention d’experts dans d’autres domaines, un analyste doit être conscient des étapes nécessaires et prendre en compte chacune d’elles dans son analyse.

À propos de l'auteur

Josh Panknin est professeur adjoint invité en immobilier au Schack Institute of Real Estate de l'Université de New York et professeur adjoint à l'école d'ingénierie de l'Université Columbia.

Avant de se lancer dans l'enseignement, Josh était responsable de la modélisation et de l'analyse du crédit au sein du bureau de négociation secondaire CMBS de la Deutsche Bank, où il a contribué au développement et à la mise en œuvre de modèles automatisés pour l'évaluation des prêts et des obligations CMBS.

Il a également travaillé au sein du groupe immobilier Ackman-Ziff et a occupé divers postes dans les domaines de la recherche, des acquisitions et du réaménagement. Josh est titulaire d'un master en finance de l'Université d'État de San Diego et d'un master en financement immobilier du Schack Institute of Real Estate de l'Université de New York.